1、市场调研的目的。为何要做市场调研？没有调查（研究），没有发言权。我们初拿到一个项目，首要的就是进行市场调研。通过市调，系统性的掌握一个项目全面的、立体的、动态的情况，才好为项目做下一步的定位、规划，才能为项目制定正确的策略。商业地产的根本立足于实际需求，这个需求包含甚广，市场（消费者）的、商家的、发展商的，现在的、未来的，脱离实际的需求谈商业，是雾里看花，最终也是空中楼阁。向实际的情况、需求做调查，既是发现问题，也是解决问题。调查不是盲动和无目的的，一定是带着预判的、预设的问题去进行，在调查的过程中又会发现新的问题，这时就要及时去调查解决新问题。项目根本的问题也就是在这个调查的过程中解决掉了。2、市场调研道与术。首先要明确，市场调研是持续的过程。不能抱有一劳永逸的想法。市场瞬息万变，在一个项目的操作期间，各方面的情况随时可能发生变化，要做持续的跟踪，也要及时对市场的变化产生反馈。其次，市调中碰到的任何问题要采取分析的态度，不要急于否定一切。市调就是一个不断发现问题、顺藤摸瓜收集信息的过程，因此不要急于否定一切，要以开放的、分析的态度，尽可能掌握全面的情况，为后道的分析、研究工序积累足够多的素材。会议讨论必不可少。下手调查之前要开，调查过程中、结束后更要开。调查之前开讨论会，个人的经验、观点、设想尽可以放开讨论，不要设限，一切想法自有市调去验证。调查过程中要开计划会，按调查纲目明确分工、跟踪进度，及时发现和解决新的问题。调查之后要开总结会，一方面对信息进行整理归纳、耙梳钩沉，一方面也应对调查过程做一复盘总结。以问题为导向制定调查纲目。调查切忌盲目盲动，编制以问题为导向的调查纲目，并进一步细化为调研对象筛选、调查细目与配套表格、调研路线图……使调查研究目标更明确，过程更直接，才能使调查的成果更有价值。秉持“三多”精神亲身深入。项目（市调）的组织者、主导者，要亲身下场进行调查，掌握第一手材料。要“多走、多问、多记录”，做深入的调查，究根问底的去探寻项目的底里。项目1公里辐射圈什么情况？去走、去看，去和居民交谈……竞品项目情况如何？去走、去看，去数店铺、数客流，去观察内装风格、交通动线、营销亮点……3、市场调研实务案例。以下为笔者主导的两个商业项目市调，巧合的是两个项目同在一个城市，不同的是两个项目的属性有一定差别，所以在具体的调研方向上有一些针对性的变化和调整。首先看第一个项目，这个项目的情况相对简单，就是一个社区近邻型的mini购物中心，地处近郊生活区的腹地，服务的对象主要是1公里范围的社区居民。我们的调查重点与主线任务：1）项目的实地考察，项目自身情况的全面摸排；2）项目所处商圈的整体评价；3）在事先的准备阶段我们已经得知，直接的同类型竞品（综合型商业、小型购物中心等）不多，周边的街铺是主要的商业供应，调研街铺情况有助于我们进一步分析：商圈容量、成熟度、饱和度；消费力与消费者喜好；重点业态的分布与供应情况……因此，我们将重点放在街铺的调研上。4）上述是调查的主线，消费者等其他方面的调研在主线内兼顾进行。明确重点与主线，我们拟定了调研纲目和相关表格工具，部分如下：表一：对项目的实地调研信息汇总。表二：对项目所处商圈的特征描摹。商圈分析需结合各项目情况、城市发展、规划情况综合分析，调查的手段除实际走访，还要结合规划文件、统计资料查阅等，此处不赘述。表三：针对综合型项目的调研信息汇总，项目2公里外有一小型购物中心，虽不构成直接竞争，但对于我们了解该地区商业发展有帮助。上述三份表格是我们常规调研项目的基础信息表，根据各项目具体特征的不同做针对性调整即可，如针对已开业的调改型项目，需着重加入对现有经营业态、品牌的调查研究等等。由于本案的特殊性（社区综合商业，缺乏同类型竞品，需重点
